Fastrente binder boliglånsrenten i en avtalt periode, mens flytende rente kan endres. Fast rente gir mer forutsigbare renteutgifter, men kan gjøre endringer i lånet dyrere. Valget bør vurderes sammen med flytteplaner, buffer og behov for ekstra nedbetaling.
Sist gjennomgått: .
Hva binder du egentlig?
Bindingen gjelder renten på den avtalte lånedelen i perioden. Kontroller også termin- og endringsgebyrer, avdragsplan og hva som skjer ved utløp. DNB beskriver for eksempel at lånet går over til flytende rente når avtalen utløper, dersom du ikke velger ny binding.
Sammenlign tilbud med samme restgjeld og nedbetalingstid. Se på effektiv rente og hele betalingsplanen. En lavere månedlig betaling kan skyldes lengre løpetid fremfor lavere samlet kostnad.
Når flytende rente endres
En renteøkning slår ut i lånekostnaden, mens et rentefall kan gi lavere kostnad. Hvor mye du betaler per termin, avhenger også av avdragsplanen. Bruk bankens nye plan i budsjettet når en renteendring varsles.
Regneeksempel: På en uendret gjeld på tre millioner kroner tilsvarer en forskjell på 0,5 prosentpoeng omtrent 15 000 kroner i årlig rente før skatt og gebyrer. Faktisk resultat påvirkes av nedbetaling og hvor lenge renteforskjellen varer. Dette er et illustrativt regnestykke, ikke aktuelle lånetilbud.
Overkurs og underkurs ved endringer
Overkurs kan oppstå når din bundne rente er høyere enn bankens nye fastrente for en tilsvarende gjenværende bindingsperiode. Banken kan da kreve kompensasjon ved førtidig endring. I motsatt situasjon kan underkurs være aktuell, men retten til utbetaling avhenger av avtalen og eventuelle karanteneregler.
Eksempel: Du har bundet til 5 prosent og vil avslutte når sammenlignbar fastrente er 4 prosent. Det kan gi overkurs. Beløpet kan ikke fastslås bare ved å gange én prosent med lånet; banken må beregne oppgjøret ut fra avtalen og tiden som gjenstår.
Flytting og ekstra innbetaling
DNB oppgir at ekstraordinær innbetaling, avdragsfrihet eller endret nedbetalingstid kan utløse over- eller underkurs i bindingsperioden. Be derfor om en skriftlig beregning før du gjennomfører endringen. Undersøk også om lånet kan videreføres dersom du kjøper en annen bolig.
Tre spørsmål før du velger
- Hvor stor renteøkning tåler budsjettet uten at nødvendige utgifter må kuttes?
- Hvor sannsynlig er flytting, innfrielse eller større ekstra innbetaling i bindingsperioden?
- Hva koster tilbudene samlet med samme lånebeløp og løpetid?
En kombinasjon av fast og flytende rente kan være mulig. Be i så fall om separate vilkår for hver lånedel og avklar hvilken del ekstra innbetalinger skal gå til. Ingen kjenner fremtidige renter sikkert; vurder også verdien av forutsigbarhet for din økonomi.
Kilder og videre lesning
- SpareBank 1 Sør-Norge: overkurs, underkurs og karantene
- DNB: fastrente, endringer og utløp av avtalen