Et sparemål til bolig bør dekke egenkapital, kjøpsomkostninger og en buffer du ønsker å ha igjen etter overtakelsen. Med hovedregelen om maksimalt 90 prosent belåning kan 10 prosent egenkapital være et utgangspunkt, men banken må også vurdere inntekt, gjeld og betalingsevne.
Kilder og opplysninger kontrollert .
Innhold i artikkelen
Her kan du beregne et personlig sparmål og sammenligne spartid med og uten en antatt rente. Beregningen er en spareplan, ikke et finansieringsbevis.
Beregn hvor mye du trenger å spare
Legg inn forventet boligpris og dine egne omkostninger. «Spart allerede» skal inkludere BSU-pengene du faktisk vil bruke; ikke legg samme saldo inn to ganger. Renten er et forenklet anslag etter skatt og kan settes til null.
- Samlet sparemål
- 400 000 kr
- Gjenstår å spare
- 300 000 kr
- Spartid uten rente
- 60 måneder (5 år og 0 måneder).
- Spartid med valgt rente
- 60 måneder (5 år og 0 måneder).
Forenklet plan med fast rente og innskudd ved månedsslutt. Banken vurderer låneevnen separat. Beløpene behandles lokalt i nettleseren og sendes ikke til Betal.app.
Hva betyr kravet om egenkapital?
Finanstilsynet beskriver en hovedgrense på 90 prosent belåningsgrad for nedbetalingslån med pant i bolig, inkludert eventuell tilleggssikkerhet. For en ordinær kjøper uten slik sikkerhet tilsvarer dette normalt minst 10 prosent egenkapital. Samlet gjeld skal som hovedregel heller ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, og banken vurderer om økonomien tåler høyere rente.
Dermed kan du ha nok oppsparte penger og likevel få et lavere lånetilbud enn du ønsker. Les Finanstilsynets oversikt over utlånsforskriften, og avklar finansieringen med banken før du byr. En fleksibilitetskvote er ikke noe den enkelte kjøper har krav på å få bruke.
Regneeksempel: bolig til 3 millioner kroner
| Del av målet | Eksempel |
|---|---|
| 10 % egenkapital | 300 000 kr |
| Dokumentavgift i eksempelet | 75 000 kr |
| Ønsket buffer etter kjøpet | 25 000 kr |
| Samlet sparemål | 400 000 kr |
| Spart allerede, inkludert BSU | 100 000 kr |
| Gjenstår å spare | 300 000 kr |
Med 5 000 kroner i månedlig sparing tar dette 60 måneder uten rente. Ved 6 000 kroner blir det 50 måneder, og ved 10 000 kroner blir det 30. Dette er ren regning med uendret boligpris og sparebeløp. Eksempelet inkluderer ikke tinglysingsgebyrer eller alle øvrige kjøpskostnader; legg dem til i feltet for omkostninger.
Selveier og borettslag gir ulike omkostninger
Ved overføring av fast eiendom er dokumentavgiften som hovedregel 2,5 prosent av markedsverdien. Det finnes fritak. Ved overføring av en borettslagsandel beregnes det ikke dokumentavgift, ifølge Kartverket. Bruk derfor omkostningene i salgsoppgaven og det som gjelder din handel, i stedet for å legge 2,5 prosent automatisk på alle boliger.
For en borettslagsbolig må du også forstå fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Ikke bruk et lavt innskudd alene som mål på hvor stor boligøkonomi du tar på deg. Kjøpsform, gebyrer, flytting og nødvendig utstyr kan endre kontantbehovet.
Slik tar du med BSU uten å dobbelttelle
I 2026 er årlig sparegrense på BSU 27 500 kroner og samlet innskuddsgrense 300 000 kroner. Skattefradraget er 10 prosent av innskuddet innenfor vilkårene. Det gis blant annet ikke fradrag dersom du helt eller delvis eier bolig ved årets slutt, og du må ha tilstrekkelig skatt å trekke fradraget fra.
BSU er en del av sparingen din, ikke et tillegg du skal føre opp én gang som saldo og én gang som egenkapital. Dersom du vil spare en eventuell skattefordel videre, må beløpet faktisk bli satt av. Kalkulatoren legger ikke en slik fordel til automatisk. Les den egne BSU-guiden for vilkår og bruk av pengene.
Hva kalkulatoren regner – og ikke regner
Sparemålet er boligpris ganger valgt egenkapitalprosent, pluss omkostninger og buffer. Deretter trekkes allerede oppspart beløp fra. Uten rente deles det som mangler på månedssparingen, avrundet opp til hele måneder.
Når du velger rente, fordeles en konstant årlig rente etter skatt til en tilsvarende månedsrente. Eksisterende saldo får rente før nytt innskudd ved månedsslutt. Modellen forutsetter samme innskudd og rente hver måned; den håndterer ikke bankenes faktiske skattetrekk, rentedatoer eller endrede BSU-vilkår.
Boligpris, inntekt og rente kan endre seg mens du sparer. Prøv derfor også et dyrere boligscenario og et lavere månedlig sparebeløp. Det gir et mer nyttig spenn enn å behandle én beregnet kjøpsdato som et løfte.
Gjør planen mulig å følge
- Bruk et sparebeløp som passer et vanlig månedsbudsjett, også uten ekstra inntekter.
- Skill penger til bolig fra penger du trenger til løpende utgifter og uforutsette hendelser.
- Oppdater saldogrunnlag og boligprisanslag noen ganger i året.
- Be banken vurdere finansieringen på nytt når økonomi eller boligplan endres.
Et tydelig sparemål gjør det lettere å se hvilke valg som faktisk påvirker spartiden: rimeligere bolig, høyere sparing eller lengre tid. Først når banken også har vurdert låneevnen, vet du hvilket kjøpsnivå du kan planlegge rundt.
Kilder og videre lesning
- Finanstilsynet: gjeldende utlånsforskrift
- Kartverket: skjøte og dokumentavgift
- Kartverket: overføre borettslagsandel
- Skatteetaten: BSU-satser for 2026
- Skatteetaten: regler om boligsparing for ungdom